本文来自微信公众号：经济观察报 （ID：eeo-com-cn），作者：田国宝，题图来自：AI 生成
6 月中旬，接到物业公司电话后，李涛急忙从北京赶到海南。由于房子长时间无人居住和打理，窗户玻璃不知何时碎裂，屋内进入雨水，大部分装修和家电已毁坏。
李涛在海南待了几天，将房屋清理干净，修好破损的玻璃。他粗略估算，重新装修并配置齐全家电，至少需要十几万元。李涛在电话里和妻子商量后，决定卖掉这套房子。
李涛说，这套房产平时利用率很低，每年还需支付物业费等费用，自购入以来贬值近三分之一，已成为家庭的"负资产"。他从去年便开始考虑出售这套度假房，这次终于下定了决心。
此前，部分高收入群体在一、二线城市的远郊区域，或海南、云南等地购买度假房，近年来，随着房地产市场逐步进入新常态，有人基于资产配置等考虑，开始出售闲置的度假房产。
一、旅居
李涛是北京一家贸易公司的负责人，市场好的时候，年收入可达百万元。除了在北京拥有多套房产，他在海南、秦皇岛、老家省会城市和北京远郊也购置了不少房产。在过去，这是不少高收入人群的普遍做法。
李涛所在的贸易行业受政策、供需等因素影响，波动较大。但在过去十几年，房地产市场持续上行，他会通过投资房产调节资金，生意好时买入房产，资金紧张时卖出房产。
李涛说，这样做的好处有两个：一是闲置资金投资房地产，收益高于其他领域且风险较低；二是能享受房地产上行的红利。高峰期，他在全国拥有十几套房产，价值数千万元。
2018 年春节，李涛和几个做生意的朋友在海南度假。当时，有关海南即将限购的消息开始流传。他和朋友商定，在海南限购前买一套房，供日后度假用。
春节后，李涛和朋友们完成购房手续。李涛的房子面积 180 多平方米，总价超过 600 万元，可以容纳一家四口及双方父母。在他看来，每年到海南过春节是美好生活的象征之一。
海南限购后，大量度假房投资客涌入云南西双版纳等旅游城市。当时，西双版纳景洪市大街上随处可见挂着海南车牌的汽车，当地房价很快突破万元大关。在此期间，王有以 70 万元的价格在西双版纳购置了一套约 75 平方米的房子。
王有在北京一家研究机构任职，他的朋友、同事在云南和海南买房的不在少数。每年春节前后，大家常结伴到这些地方度假。还有人在北京周边的张家口、承德等地买房，用于夏季周末或假期避暑。
这类高收入群体在全国主要旅游城市、沿海城市及一、二线城市周边形成了一个庞大的旅居市场，引发了万达、华侨城、荣盛发展、世纪金源、港中旅等一批房企进行旅游地产开发。
李涛说，海南的旅游度假资源独一无二，面对的是全国购房者。他身边一些做生意的大老板通常在三亚、陵水等地购买别墅，总价在千万级别，部分独栋别墅总价甚至接近亿元。
像李涛这样的小老板或大公司白领通常在海南购买大平层海景房，总价在千万元以内。普通白领或小生意人则多购买公寓，或者在云南以及一、二线城市远郊购置普通度假房，甚至酒店式公寓。
万达的一位前高管告诉经济观察报，不同于城市核心区的普通住宅，旅游地产项目一般为大盘，去化较慢，一个项目可能销售十年甚至二十年仍无法清盘，但优点是拿地成本低，利润空间大。
他认为，旅游地产是经济发展到一定阶段的必然产物。随着高收入群体规模扩大，必然产生远离城市喧嚣、寻找净土的需求，很多人不止在一个地方购置度假房产，这也给了万达当初押注旅游地产的底气。
二、转变
2018 年 4 月海南限购后，三亚、陵水等城市的房价一度下跌，但部分项目通过续保或补缴个税等方式突破限购，下半年房价开始回升。2019 年，李涛购房城市的平均房价已升至 3 万元 / 平方米以上，这一价格水平持续至 2020 年年初。
2020 年年初，全国旅游业遭受重创，旅游地产业也受到较大冲击。海南多个热点度假区房价跌破 3 万元 / 平方米，西双版纳房价从万元回落至七八千元，环北京等区域的度假房产也跌破万元大关。
自 2020 年起，李涛的贸易生意受到影响，业务量减少近四成，利润大幅下滑。由于资金链紧张，他陆续卖出多套房产弥补资金缺口，仅保留北京、海南和老家的三套房子。
2021 年前后，海南多个城市开始整顿房地产市场，突破限购等操作被叫停，部分城市和区域的房价再次出现回调。李涛在海南的房子价格维持在 2.5 万元 / 平方米左右，但部分稀缺的独栋别墅价格仍在上升。
2023 年，李涛生意未见明显好转，业务量进一步下滑至高峰期的四成左右，利润几乎为零。彼时，因旅游业逐步恢复及利好政策出台，海南房价开始走出低谷，虽未恢复至 2020 年初水平，但已出现量价齐升局面，一些独栋别墅的价格甚至突破历史纪录，度假市场开始分化。
多年来，李涛因工作忙碌，几乎无暇度假，在海南买房以来，全家仅去过一次。由于房子利用率低，李涛曾考虑委托民宿机构运营，但由于租金价格不高，收益微薄，且未来收回还需重新装修，他放弃了这一想法。
2024 年下半年，李涛房子所在地的房价再次出现松动，平均价格徘徊在 2 万元 / 平方米至 2.3 万元 / 平方米。从投资角度看，他认为海南的房子已"买亏了"。
2024 年生意更加困难，下半年李涛想卖掉海南的房子，但妻子认为海南房产具有稀缺性，价值早晚会回升，卖房等于割肉。卖房计划暂时搁置。
房价何时能回升，李涛和妻子都没底。房子不产生收益，每年近万元的物业费却是实实在在的支出。
这次房子被水泡，冰箱、洗衣机、音响等家电全部毁坏，地板、门、沙发等软硬装损坏严重，恢复居住条件需投入十几万元。
李涛说，度假房类似问题不少。他朋友的房子曾被撬门，家中值钱物品被盗，因不知何时发生，只能认亏。这让他意识到，一旦房子升值较慢，持有成本和不确定的风险就开始显现。即便偶尔到海南度假，住酒店和民宿的成本也低于持有房产。
生意好的时候，修缮房屋需要的几十万元对李涛来说不算什么，但近年他的生意难做，这笔支出就让他力不从心了。妻子虽然不舍得卖掉房子，但最终被说服了。
三、卖房
这些年，李涛只去海南的房子度假过一次。王有自从买了西双版纳的房子后，只是偶尔路过时住一晚，他的妻子和孩子甚至不知道房子是什么样。更让他难以释怀的是，自买入至今，房子的市场价格缩水近四成。
王有说，他购房的区域是一个旅游区，商业、游乐等设施到冬季才开始运营，虽然周边配套能满足日常生活需求，但缺乏其他娱乐活动，偶尔住两天尚可，时间长了就觉得乏味。
王有的同事在河北怀来有一套别墅，刚买时全家兴致勃勃，几乎每个周末都去怀来度假，偶尔也会邀请王有一家同去。尤其在夏季炎热时，两家人一起吃喝聊天，颇为惬意。
这样的生活持续了半年多，王有同事的度假热情逐渐消退。平时上班已十分疲惫，周末去怀来虽名义上是度假，但打扫房间、做饭、收拾、来回开车很累，还不如留在北京家中舒适。
王有说，度假一方面追求优美环境，另一方面追求新鲜感，一个地方再美，连续去五次也会失去吸引力。不同于怀来，西双版纳距离北京遥远，前往不便，且交通成本高，性价比低。
王有和妻子都在事业单位工作，老人年事已高需要照顾，孩子学业繁忙，一家人其实无暇度假。2024 年下半年，王有将房子委托给当地中介出售，目前尚未售出。
王有说，他身边也有人开始计划卖掉度假房，包括在怀来买房的同事，近期已将房产挂在网上出售。原因之一是房价下跌，其次是使用率低、物业服务差、房屋还常遭盗窃。
李涛生意繁忙，无暇前往海南修缮房子。他计划等孩子放假后，让妻子和孩子去一趟，简单修缮房屋，尽量以最低成本恢复正常状态，不再添置家电家具，修缮完成后就委托中介卖掉。
李涛与海南的中介聊过，他的房子当前市场价约 400 万元。若想快速成交，需在价格上让步；若不着急，可慢慢等待机会。中介表示，他的房子属于海景房，不愁卖，关键在于价格。
通过与中介交流，李涛发现，他所在小区不仅有业主在卖二手房，开发商也在出售一手毛坯现房，价格低于二手房；小区还有一些工抵房，售价甚至低于 2 万元 / 平方米。
李涛在老家的房子现由父母居住，他和妻子每月都会回去探望老人，有时带朋友一同前往，房屋使用率较高。但海南的房子对上有老下有小的家庭来说，似乎并不适合。
李涛的孩子正在读大学，他计划卖掉海南的房子后，用这笔钱为孩子在就读城市购置一套房产。李涛表示，自己的生意不确定性较大，趁现在还有能力，帮孩子解决最大的问题，孩子毕业后压力会小很多。
（应受访者要求，李涛、王有均系化名）
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